1、国内房产业与银行业的关系

1.房产业的进步依靠银行业的支持

房产业是资本密集型行业，无论是其开发还是销售环节，都需要很多的资金投入，再加上房地产生产周期较长，资金总是是开发商需要解决的最大问题。而且，从最后的消费环节上来看，国内绝大多数家庭还没一次性付清全部房款的能力，很多家庭需要通过银行贷款来购买房地产。因此，可以说国内房产业的进步不能离开银行业的有力支持。

2.房产市场的兴盛促进银行业的进步

国内银行业的价值来源主如果贷款的利息收入。而在贷款项目中，与房产业直接有关的贷款主如果个人住房抵押贷款和开发商的开发贷款。从2010年各大银行的贷款发放状况来看，给开发商的贷款额占总贷款额的10%左右，个别银行甚至达到了15%，而个人住房抵押贷款也一直维持着增长态势，大多数银行的个人住房抵押贷款占总贷款额的比重都超越了15%。房产贷款业务一直是银行收益的主要增长点，因此，房产市场的兴盛势必促进银行收益的增长。

2、国内房产市场存在“过热”现象

1.存在房产泡沫

一般，对房产业是不是存在泡沫，主要通过房子空置率、价格收入比等几方面指标来衡量。大家从住房空置率来看，依据国际公认标准，产品房空置率的合理区间为5%―10%，这个时候供应求购关系较为稳定平衡；而当空置率超越10%将来，就说明目前房产市场存在供给过剩的问题，存在泡沫。依据中国指数研究院提供的数据显示，北京、上海、深圳、广州等中心城市的房子空置率都在30%左右；从价格收入比（房子价格/家庭年收入）来看，2009年底，国内居民的房价收入比已经超越8.3，明显超越了国际公认的3―6的合理区间，也就是说大多数城市居民想要购买房地产都存在非常大困难。综合以上几个方面，大家可以发现现在国内的房产市场已经存在泡沫。

2.投机需要过旺

因为房产具备实物资产和虚拟资产的双重属性，再加上土地本生的稀缺性和有限性，大家对房产本来就容易有投机倾向。08年经济危机发生后，实体经济遭到较大冲击，投资环境恶化，大家都将目光投向了具备保值投资功能的房产上；而且，政府为应付危机，投入了很多资金拉动经济刺激内需，信贷规模放大，为了躲避风险，很多的投机资金最后流入了房产市场。

3.开发商争相圈地，地价疯涨

一方面，土地是房产开发过程中需要的生产要点，高额的房产收益势必趋势开发商争抢土地，进而推高土地价格和房地产价格；其次，在分税制财政体制下，地方政府仅依赖地方税收收入和中央财政转移支付是不能满足目前对城市的建设需要的，因此，为了满足地方社会经济的进步需要，地方政府职可以靠出卖土地换取土地出让金来弥补地方财政收入的不足，这也是地价不断上涨的主要原。
2009年国内土地出让金的总额达到1.6万亿元，占当年地方财政收入近一半的比率，土地价格不断上涨。

3、“房产热”加强了银行业的风险

1.房产金融风险过度集中在银行

房产市场在土地财政、投机需要和流动性过剩等主要原因的影响下，供应求购结构变的极不合理，住房价格飞涨，已经远远脱离了其所具备的实质价值，房产市场的泡沫愈加大。而商业银行在这段时间饰演着尤为重要的角色，由于它是房产市场供应求购双方资金的主要提供者，贯穿了整个房产市场的资金链，承受着房产业每个环节的信用风险及市场风险，假如房产市场过热，商业银行的经营风险就变的非常大，甚至可能引发银行危机。然而，在目前国内房产过热的状况下，很多银行为了追求高额收益，依旧无节制的扩大房产项目的信贷规模，在助涨房产泡沫的同时，也加强了银行自己的风险。

2.政策风险加强

因为房产具备实物资产和虚拟资产的双重属性，长期以来都是大家投资的热门，并且，房子也是大家生活的必需品，是涉及社会稳定的要紧问题，因此，房产业在发挥国民经济支柱产业用途的同时也一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目的。为了遏制房价上涨过快，近年来政府颁布了相当严厉的政策手段，如：“国八条”、限购令、加息、上调存款筹备金、提升首付等。假如一旦政策环境变化，房产市场泡沫破灭，最后的风险都将转化给商业银行，最后，损失最大的将是商业银行。

3.银行收益来源单一，分散风险能力差

一般银行业的价值来源主要包含存贷差、中间业务收入与代理业务收入，国内银行收入的主要来源还是存贷差，也就是存贷款利息差。而在贷款业务中，发放给房产业的贷款额又占总贷款额非常大一部分比率，可以说，房产业贷款项目是目前国内银行收益的主要增长点，一旦房产市场出现危机，银行又缺少新的价值增长点，整个行业势必遭到重大影响。

4、结论及建议

综上所述，目前国内房产市场存在过热问题，房价持续高速的上涨，很多投机资金、甚至实业资金都涌进了房产行业，房产市场风险很大，也就是说银行业也将面临较大的风险。为了防止房产泡沫的破灭和银行危机的发生，使房产与银行业健康的进步，大家应当从双方面来解决目前问题。一方面，应当改变房产业单一筹资方法，拓宽房产筹资途径，遏制房产的投机需要；另一面，应当加大银行封控能力与金融商品革新能力，分散风险，使房产与银行业一同健康平稳发展。